2018年上半年，中国REITs（房地产投资信托基金）市场在政策探索、产品创新与市场实践方面均展现出积极的发展态势，尤其是结合受托管理股权投资基金的模式，为市场注入了新的活力。本报告旨在对2018年上半年的市场表现进行，并对未来趋势进行展望。

一、 市场表现

1. 政策环境持续优化：2018年上半年，监管部门及相关部委继续释放支持REITs发展的积极信号，特别是在基础设施、租赁住房等领域，政策导向更为明确。虽然标准公募REITs的顶层设计仍在酝酿中，但“类REITs”产品作为重要过渡形态，其发行与交易机制得到进一步完善。

1. 产品发行稳中有进：上半年，交易所市场的类REITs产品发行保持了一定的活跃度。产品结构设计更加精细化，基础资产类型从传统的商业物业逐步向多元化拓展，包括物流仓储、长租公寓等新兴领域。结合“受托管理股权投资基金”的模式，部分产品在管理架构上进行了创新尝试，旨在更清晰地实现资产隔离、提升管理专业化水平，并探索更接近国际标准的治理模式。

1. 投资主体逐渐丰富：随着市场认知的加深和产品风险的逐步明晰，参与REITs及类REITs投资的机构投资者类型有所增加，除传统的银行、券商资管外，保险资金、私募基金等对具备稳定现金流的资产配置需求上升，关注度显著提高。

1. 挑战依然存在：市场仍面临法律、税收等根本性制度有待突破的挑战。类REITs产品结构复杂、流动性相对不足，以及估值定价体系有待完善等问题，仍是制约市场向更深层次发展的因素。

二、 受托管理股权投资基金模式的实践与意义
“受托管理股权投资基金”模式在2018年上半年的类REITs交易结构中愈发受到关注。该模式通常指由专业的基金管理人（受托人）设立并管理一支股权投资基金，该基金直接或间接持有项目公司的股权，从而持有底层不动产资产。
其核心优势在于：

• 风险隔离：通过基金架构，能更有效地实现资产管理方与底层资产的风险隔离。
• 专业管理：引入专业的基金管理人负责资产的运营、处置等决策，有助于提升资产运营效率和价值。
• 结构清晰：为将来对接公募REITs标准产品，在股权层面提供了更为清晰和合规的载体，符合资产证券化“真实出售、破产隔离”的原则导向。

上半年部分前沿项目对此模式进行了实践，为后续产品提供了宝贵经验，但也暴露出在现行法规下协调管理人职责、基金治理以及与现有资产支持专项计划衔接等方面的操作复杂性。

三、 未来展望

1. 公募REITs破局可期：市场普遍期待以基础设施等领域为突破口，中国标准公募REITs的试点政策能够尽快落地。这将为整个行业带来里程碑式的发展机遇，而当前类REITs，特别是采用受托管理股权投资基金等更规范结构的产品，将成为重要的项目储备和人才、经验积累池。

1. 产品创新与结构优化将持续：在过渡期内，类REITs产品将继续在资产类型、交易结构（特别是基金管理模式）、增信措施等方面进行创新和优化，以更好地满足融资方和投资方的需求。受托管理股权投资基金的模式预计将得到更广泛和深入的应用。

1. 市场生态体系逐步完善：随着市场规模的扩大，围绕REITs的第三方服务（如估值、法律、税务咨询）、投资研究以及专业资产管理能力将变得愈发重要，一个更加成熟、多元的市场生态体系正在构建中。

1. 挑战应对与制度完善：推动相关立法（如《基金法》的适用与解释）、解决双重征税问题、建立行业估值标准等，仍是需要监管、业界和学界共同攻坚的关键课题。

结论：2018年上半年是中国REITs市场承前启后的关键阶段。受托管理股权投资基金模式的探索，标志着市场在追求更规范、更国际化的资产管理道路上迈出了坚实一步。尽管前路仍有障碍，但在政策的持续引导和市场主体的积极创新下，中国REITs市场的发展路径正逐渐清晰，未来迈向成熟公募REITs市场的步伐值得期待。